1. Le loyer est le prix de la location du logement
Le loyer est la somme prévue au contrat en contrepartie de la mise à disposition du logement.
Il ne faut pas le confondre avec les charges qui peuvent s’y ajouter, ni avec le montant que le locataire doit finalement verser lui-même lorsqu’une aide au logement participe au paiement.
Cette distinction est importante car le loyer et les charges n’obéissent pas exactement aux mêmes règles.
2. Deux logements de même surface ont-ils forcément le même loyer ?
Non.
La surface est importante, mais elle ne suffit pas à elle seule à déterminer la valeur locative d’un logement.
À emplacement comparable, l’état général du bien, la qualité de sa rénovation, son agencement, sa luminosité, son isolation thermique ou acoustique et les équipements mis à disposition peuvent contribuer à expliquer des différences de loyer.
Un ascenseur, un stationnement, une terrasse, une cuisine aménagée et équipée ou certaines prestations particulières peuvent également rendre un logement plus attractif.
3. Le propriétaire fixe-t-il toujours librement le premier montant demandé au locataire ?
Non.
Les règles dépendent notamment de la localisation du logement et de la situation dans laquelle le nouveau bail est conclu.
Dans certains territoires, l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.
Changer de locataire ne signifie donc pas nécessairement pouvoir repartir d’un nouveau montant totalement libre.
Dans les situations concernées, le dernier loyer appliqué au précédent locataire constitue un élément essentiel pour déterminer le nouveau loyer.
Des possibilités d’évolution existent toutefois, notamment dans certaines situations de révision, de loyer manifestement sous-évalué ou lorsque des travaux répondant aux conditions prévues par la réglementation ont été réalisés.
Il existe notamment des règles particulières lorsque le coût de certains travaux représente une part importante de la dernière année de loyer.
4. Dans certaines villes, le montant du loyer lui-même est plafonné
Certains territoires appliquent un dispositif reposant sur des loyers de référence.
Le logement est alors rattaché à une catégorie et à un secteur géographique permettant notamment de déterminer un loyer de référence et un loyer de référence majoré.
Le loyer de base ne peut alors pas être fixé sans tenir compte de ce plafond.
Et si le logement possède des caractéristiques vraiment particulières ?
Dans certaines situations, un complément de loyer peut être prévu lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec des logements comparables du même secteur.
Ce complément ne doit pas être confondu avec une liberté générale de « déplafonner » le logement.
Le complément doit être indiqué et justifié dans le bail lorsqu’il est appliqué.
5. Les charges sont-elles réellement fixes chaque mois ?
Pas nécessairement.
C’est l’une des confusions les plus fréquentes.
Lorsqu’un bail indique par exemple 50 € de provision sur charges, cela ne signifie pas nécessairement que les charges réelles du logement coûtent définitivement 50 € chaque mois.
Une provision est une avance versée dans l’attente de connaître le montant des dépenses récupérables réellement supportées.
Si les charges récupérables réelles s’élèvent finalement à 720 €, la différence est de 120 €.
Si elles ne représentent que 510 €, les provisions versées excèdent au contraire les charges réelles de 90 €.
C’est précisément le rôle de la régularisation des charges : rapprocher les provisions versées des dépenses récupérables réellement constatées.
Toutes les dépenses payées par le propriétaire ne sont cependant pas récupérables auprès du locataire.
La nature des charges récupérables, leur justification et leur régularisation font l’objet de règles spécifiques qui seront détaillées dans la partie 7.7 — Charges récupérables.
6. Une aide au logement fait-elle baisser le loyer ?
Non.
C’est une distinction essentielle.
Une aide personnelle au logement peut participer au paiement du loyer, mais elle ne transforme pas le montant du loyer prévu au bail.
Une formule permet de retenir facilement cette différence :
L’aide au logement participe au paiement du loyer ; elle ne devient pas le loyer.
7. Pourquoi ne faut-il jamais considérer une aide au logement comme définitivement acquise ?
Parce qu’une aide reste liée à la situation de son bénéficiaire et aux règles permettant de la calculer.
Son montant peut évoluer.
Les aides personnelles au logement sont notamment calculées en tenant compte de différents éléments relatifs au foyer, à ses ressources, au logement et à son loyer.
L’aide peut ainsi être révisée lorsque la situation prise en compte évolue. Elle peut également cesser lorsque les conditions permettant d’en bénéficier ne sont plus remplies.
Et lorsqu’une aide a été versée alors qu’elle n’était finalement pas due, un indu peut faire l’objet d’une demande de remboursement.
8. Et lorsque l’aide est versée directement au propriétaire ?
Une aide au logement peut, selon le dispositif et la situation, être versée directement au bailleur.
Le propriétaire doit alors tenir compte de la somme effectivement versée lorsqu’il détermine ce qui reste à régler par le locataire.
Il faut également distinguer une aide prévue d’une aide effectivement versée.
Cette différence sera développée dans les parties consacrées aux aides au logement et au tiers payant CAF.
9. Les aides au logement sont-elles une remise accordée par le propriétaire ?
Non.
Lorsqu’un locataire bénéficie d’une aide personnelle au logement, le propriétaire ne lui consent pas pour autant une réduction commerciale de son loyer.
L’aide relève d’un dispositif de solidarité destiné à participer aux dépenses de logement lorsque les conditions prévues sont remplies.
Lorsqu’elle est versée directement au bailleur, celui-ci la déduit de la somme qu’il réclame matériellement au locataire.
Le financement et les règles des aides personnelles au logement sont distincts de la relation contractuelle fixant le montant du loyer.
10. Existe-t-il d’autres aides ou garanties pour se loger ?
Oui.
Les aides personnelles au logement ne constituent qu’une partie des dispositifs existants.
Selon la situation, d’autres mécanismes peuvent notamment aider une personne à accéder à un logement ou à faire face à certaines difficultés.
C’est par exemple le cas du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Il existe également des mécanismes de garantie, comme Visale, dont la fonction est différente d’une aide mensuelle au logement : une garantie peut notamment intervenir dans certaines situations d’impayés lorsque ses conditions sont réunies.
Ces dispositifs ne doivent donc pas être confondus avec l’APL, l’ALF ou l’ALS.
Ils feront l’objet d’articles spécifiques afin d’expliquer leur fonctionnement et leurs conséquences pour le locataire comme pour le propriétaire.
11. Alors, que paie réellement le locataire chaque mois ?
La réponse dépend donc de plusieurs éléments.
Mais chacune de ces sommes conserve sa propre nature :
600 € : loyer ;
50 € : provision sur charges, susceptible d’une régularisation ;
300 € : aide participant actuellement au paiement ;
350 € : somme restant matériellement à financer par le locataire.